Налоги на недвижимость в Испании

12.04.2017

Налоги на недвижимость в Испании

 

Приобретая недвижимость в Испании, вы совершаете сделку, носящую фискальный характер, и соответственно, должны заплатить в бюджет страны определенные налоги. Налоги на недвижимость в Испании считаются достаточно умеренными по сравнению со среднеевропейскими ставками – что касается и расходов при купле-продаже и налогов для владельцев и арендаторов. При покупке недвижимости в Испании налогообложению подлежат как физические, так и юридические лица, как резиденты, так и нерезиденты страны.

 

Налог на недвижимость для иностранцев и подданных одинаков. Ставки по различным налогам, связанных с недвижимостью, устанавливаются на разных уровнях: общегосударственном, муниципальном, региональном. Автономные сообщества и муниципалитеты имеют определенные коридоры (иногда довольно широкие), в рамках которых они вольны утверждать ставки на свое усмотрение. Поэтому расходы при покупке жилья варьируются от 6% до 11% от цены, а при владении от 0,7% до 1,6% от кадастровой стоимости ежегодно.

 

Расходы при покупке жилья

 

• Основной налог при покупке на первичном рынке – налог на добавленную стоимость (IVT) — 10%  и гербовый сбор (AJD,IAJD) — 6%.

 

На приобретение жилья напрямую от застройщика выплачиваются 2 налога. Во-первых, необходимо оплатить аналог российского НДС в размере 10% от  от цены объекта. Во-вторых, исключительно с покупателей новой недвижимости взимается гербовый сбор, размер которого зависит от региона покупки и варьируется от 0,5% до 1,5%.

 

• Основной налог на вторичном рынке — налог на передачу недвижимости (ITP) — 6% — 10%.

 

Покупатели недвижимости на вторичном рынке должны заплатить налог на передачу недвижимости (ITP).Процент налога на покупку жилья в Испании утверждается на региональном уровне  и находится в пределах от 6% до 10% . Например, в Мадриде ставка 6%, на Канарских островах – 6,5%, в Андалузии, Валенсии, Каталонии и на Балеарских островах она может достигать 10%. ITP уплачивается в налоговые органы на местах при их отсутствии в городе – в государственном органе, регистрирующем сделки м недвижимостью. В Мадриде и Андалузии платеж можно совершить через интернет.

 

• Запрос статуса объекта (Nota Simple) – 9 евро + перевод.

 

Выписка из реестра имеет информацию о текущем владельце жилья и виде собственности, а также краткую характеристику помещения (метра, количество комнат и т.д.) кроме того в ней указаны имеющиеся долги и ограничения (например, по невыплаченной ипотеке). Выписка запрашивается в реестре собственности лично (выдается на следующий день), или через интернет (выдается через 1-2 суток).

 

• Услуги нотариуса- 0,03 – 0,45%

  

Стоимость услуг нотариуса зависит от стоимости приобретаемого жилья. Для более дешевых диапазонов ставки выше, а для более дорогих — ниже.

 

• Регистрационные расходы – 0,02% — 0,17

 

Плата за регистрацию вносится в пользу государства и также зависит от цены объекта.

 

 

Налоги при продаже жилья

 

 

• Налог на прирост капитала (Imcremento de Patrimonio) – 19% — 23% от прироста

 

При продаже выплачивается налог с разницы между ценой покупки и ценой продажи.

 

Ставки налога на прирост капитала:

 

— до 6000 евро – 19%

— 6001 – 50000 евро – 21%

— более 50000 евро – 23%

 

Если вы совершаете продажу жилья дороже, чем купили, о с этой разницы и будет взиматься налог. Если есть доказательства, что был проведен ремонт, его стоимость можно будет «приплюсовать» к цене, по которой вы купили жилье, уменьшив или ликвидировав разницу.

 

Если основной налог в Испании для нерезидентов – точно такой же, как для местных жителей, то налог на прирост капитала имеет особенность. А именно: при продаже недвижимости с иностранцев по умолчанию удерживают 3%, чтобы покрыть возможный налог прироста капитала. Поэтому при продаже иностранец получает 97% от цены. Если прирост капитала не подтвердится, то подается прошение о возврате удержанной суммы.

 

• Налог на прирост стоимости земли (Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) – до 30% о прироста.

 

За время между покупкой и продажей может подорожать не только дом, но и земля под ним. Налог рассчитывается исходя из разницы между кадастровой стоимости земли в год продажи и год покупки, помноженный на определенный коэффициент. Налог устанавливается не на уровне автономных сообществ (которых в Испании 17), а на уровне муниципалитетов (их свыше 8 тысяч), при этом максимально разрешенная ставка равняется 30% от положительной разницы.

 

• Услуги риелтора – 2,5 – 5%. Услуги риелтора оплачивает продавец, в средней услуги агентства недвижимости 2,5 – 5%, хотя могут быть и значительно выше.

 

Налоги для владельцев жилья

 

• Ежегодный муниципальный налог на недвижимость (IBI) – 0,4 – 1,1%.

 

Ежегодный налог на недвижимость в Испании устанавливается муниципалитетом и рассчитывается исходя их кадастровой стоимости на 1 января отчетного года. Стоит учитывать, что кадастровая стоимость может быть в несколько раз меньше реальной, поэтому в среднем владельцы платят всего лишь порядка 200-800 евро в год . Налог на недвижимость в Испании для россиян никак не отличается ни по ставкам, ни по срокам уплаты: для всех иностранцев одинаковые условия.

 

• Налог на доходы физических лиц (IRNR) – 24% от 2% от кадастровой стоимости.

 

Даже если недвижимость не сдается в аренду, власти все равно взимают налог на доходы с владельцев – нерезидентов. Размер этого налога сопоставим в реальном выражении с IBI. Для расчета берется 25 от кадастровой стоимости, из которых удерживается 24%. Иными словами, этот налог равен 0,48% от кадастровой стоимости.

 

Если же кадастровая стоимость была переоценена до 1 января 1994, берется 1,1% , из которых удерживается 24%. В этом случае налог в итоге составит 0,265% о кадастра. Пример: относительно новое жилье кадастровой стоимостью 150000 евро будет иметь налогооблагаемую базу в 1650 евро, налог с нее составит 396 евро.

 

• Расходы на содержание недвижимости

 

Коммунальные платежи рассчитываются индивидуально и обычно включают оплату коммунальных  услуг (водоснабжение, газ, электричество) и comunidad ,который варьируется в зависимости от следующих факторов: наличие бассейна, лифта, парковой территории (деревья и другие растения), охраны и ежегодно может обходиться от 30 до 1300 евро ( чем дороже комунидад, тем больше выбор различных удобств на территории дома.

 

За невысокие ежегодные налоги, недвижимость Испании становится еще более привлекательной в глазах потенциальных покупателей. Солнце, море, приемлимые цены,  и умеренные расходы остаются важнейшими факторами при выборе Испании как оптимальной зарубежной страны для приобретения квартиры или дома.