Продажа по переуступке прав, все ли так безопасно

10.05.2017

Для любого человека покупка недвижимости очень важный шаг. Совершая его большинство покупателей не владеют нужной информацией об инструментах, благодаря которым заключают подобные сделки. Поэтому новые термины очень часто вызывают ряд вопросов и опасений.

Итак, одним из способов приобрести жилье в новостройке, когда застройщик распродал все квадратные метры, является покупка по переуступке прав у собственника. Такие договоры заключаются на условиях, когда новый дом ещё не введён в эксплуатацию, но помещение уже принадлежит частному лицу, а не застройщику.

Сделка подразумевает передачу прав на владение. Отличительной особенностью договора является то, что новый собственник на момент его заключения получает полномочия принять жилые квадратные метры в объекте, который оформлен пока документально, и имеет лишь порядковый номер.

После ввода новостройки в эксплуатацию ей присваивается адрес, который в дальнейшем будет фигурировать в договоре купли-продажи.

Законность таких операций регламентирует положение РФ «Об участии в долевом строительстве», из которого становится понятно, что переуступка прав происходит в период с момента регистрации договора до подписания акта передачи прав.

В чем подвох

Заключая такие сделки необходимо обращать внимание на заявленную стоимость объекта. Заниженная цена должна насторожить, ведь именно она становится первым сигналом о том, что «будущий владелец» может остаться без денег и без жилых квадратных метров.

Чаще всего, лицом которое осуществляет переуступку прав, является инвестор. Именно организации, которые проводят финансирование, скупаю права на недвижимый объект ещё на начальных стадиях возведения, и в дальнейшем реализуют их на своих условиях.

Продажа новому собственнику проходит по завышенной цене, с наценки уплачивается налог в размере 13% в госказну. Чтобы снизить сумму сбора, недобросовестные фирмы значительно занижают первоначальную стоимость недвижимости.

Если квартира реализуется после ввода новостроя в эксплуатацию, то в договоре указывается не менее 70% от кадастровой стоимости.

Пользуясь существующими лазейками, собственники приуменьшают цены, преследуя свои интересы, что в дальнейшем может обернуться большими неприятностями для новых хозяев.

Чего ожидать

Ярким примером может служить такая схема: после заключения сделки и её регистрации в реестре, родственники дольщика опротестуют документ в суде в связи с тем, что лицо, которое осуществляло передачу, является недееспособным. Судебный орган признает операцию недействительной и после этого возврат денежных средств осуществляется только в объёме суммы заявленной в договоре.

Чтобы избежать неприятностей, необходимо внимательно изучать ДДУ. В договоре долевого участия указывается информация о требованиях застройщика, согласие которого при заключении сделки является обязательным. Также обязательным условием становится передача полного пакета документов от дольщика покупателю.

Если сделка осуществлена без согласия строительной компании, она может быть признана недействительной. Очень часто застройщик берет дополнительную плату за дачу разрешения, в таком случае необходимо быть готовыми к дополнительным тратам.

Что касается ипотеки, банки не очень охотно идут на кредитование по договорам переуступки, но если вы получили добро, необходимо запастись терпением и повышенным вниманием.

Если дольщик приобрёл права, прибегнув к получению займа, то перед передачей он должен закрыть текущий кредит. Когда договор хотят заключить два ипотечника, то осуществить такую сделку крайне сложно.

Покупка жилья — это важный шаг и независимо от того, какой выбран способ для получения прав собственности, к подписанию документов необходимо подходить с повышенным вниманием, чтобы избежать проблем.