Процесс покупки недвижимости в Испании

12.04.2017

 

Процесс покупки недвижимости в Испании

 

Покупать недвижимость в Испании могут как резиденты, так и не резиденты страны. И физическое и юридическое лицо имеет право совершать такие покупки , иностранцам понадобится лишь действующий заграничный паспорт и достаточные финансовые средства. Никаких других документов или разрешений не требуется.

Продать недвижимость по законам Испании имеет право только сам владелец или же лицо, имеющее от него нотариально заверенную доверенность.

 

Выбор недвижимости

 

• Покупка недвижимости в Испании начинается с выбора объекта. Это можно сделать самостоятельно на нашем сайте или же обратиться к нашим специалистам, которые найдут оптимальные варианты согласно Вашим пожеланиям (по типу недвижимости, ее местоположению, площади и цене).

 

• Недвижимость купное приобретение, которое обычно не совершается вслепую. Мы советуем выбрать время и съездить в Испанию, чтобы посмотреть все выбранные варианты и принять окончательное решение.

 

• После того, как Вы нашли недвижимость своей мечты, можно зарезервировать ее за собой. Договор резервации заключается между покупателем, с одной стороны и собственником жилья, либо агентством недвижимости, либо застройщиком, с другой стороны. В договоре прописывается цена объекта и оговариваются сроки выхода на подписание купчей. При этом покупатель должен внести сумму залога в размере 1-1,5% от стоимости недвижимости. Так как договор свидетельствует о намерениях подписантов совершить сделку, после его заключения объект снимается с продажи. Если покупатель решит отказаться от покупки, то залоговая сумма не возвращается.

 

 

Подготовка к сделке

 

• После того, как объект выбран, необходимо первым делом получить идентификационный номер иностранца (Numero de idantificacion de Extranjero,NIE). Без этого документа в Испании нельзя совершить ни одного юридически значимого действия – ни купить недвижимость, ни зарегистрировать компанию, ни купить автомобиль, ни открыть счет в банке ( а эо Ваше следующее действие).

 

• Имея законные основания для получения NIE (в данном случае договор резервации недвижимости), его можно получить непосредственно в Испании, либо в Консульстве Испании в России. Для этого необходимы: заполненное заявление загранпаспорт и его копия, две фотографии 3 на 4, квитанция об оплате пошлины. Если запрос происходит в Испании, заявитель должен иметь действующую Шенгенскую визу и обратный билет. Номер присваивается в течении 5 рабочих дней, в соответствии с законодательством, но практике случаются задержки.

 

 

• Для осуществления покупки недвижимости потребуется открыть счет в испанском банке. Он необходим для расчета с продавцом, а в дальнейшем для уплаты налогов и коммунальных платежей. Открывать счет лучше в том банке, где Вы собираетесь брать ипотеку. Если ипотека не нужна, то выбор банка только привлекательностью его тарифов на обслуживание счетов физических лиц. При открытии сета потребуются российский и заграничный паспорта и договор о резервации недвижимости. Российские граждане должны быть готовы к тому, что банк попросит детальную информацию о происхождении денежных средств: справку о доходах или налоговую декларацию. На открытие счета обычно уходить около часа.

 

• Процедура покупка недвижимости в Испании включает в себя проверку юридического статуса: кто ее собственник, каков ее метраж, нет ли неоплаченных счетов и долгов. Вся информация содержится в выписке из реестра недвижимости, которую можно заказать лично или через интернет и получить ее в течении 1-2 дней.

 

• Далее, если отсутствовал договор о резервации, происходит подписание предварительного договора. В нем указываются те же самые данные: цена, форма оплаты, срок заключения сделки. При этом покупатель вносит 10% от суммы, подлежащей оплате. В случае если покупатель передумает покупать недвижимость, то сума залога не возвращается. А если сделку блокирует продавец, то он возвращает покупателю залог в двойном размере.

 

Также интересуются, как купить недвижимость в  Испании в ипотеку. На самом деле сегодня испанские банки готовы предоставить 50-60 % от стоимости жилья на срок от 10 до 30 лет под 3,2-45 годовых. Таким образом первый взнос составит около половины суммы или меньше. При оформлении ипотеки необходимо предоставлять различные документы о доходах, такие как справка с работы, выписка с банковского счета, налоговая декларация, документов о владении недвижимостью или акциями. Необходимо помнить, что по общеевропейскому правилу выплаты по ипотеке не могут превышать 30% дохода. Другими словами, необходимо зарабатывать в 3 раза больше, чем составляет ежемесячный платеж .

Процесс оформления кредита обычно занимает около месяца. Издержки заемщика выражаются к комиссии банка в размере 1-2%  и гербовом сборе в размере 0,1-2% от суммы кредита.  Отдельно оплачиваются оценка недвижимости (200-500 евро) и ее страхование (200-300 евро в год для объекта средней ценовой категории).

 

Заключение сделки

 

• Подписание договора купли-продажи. Когда все документы готовы, наступает стадия оформления сделки: необходимо перечислить оставшуюся сумму на счет продавца и подписать договор купли-продажи в присутствии нотариуса. Покупатель подписывает документы с владельцем недвижимости или компанией-застройщиком. Любая сторона может доверить подписание договора третьим лицам (например, агентству недвижимости), оформив нотариальную доверенность ( это же касается и предварительного договора).

 

• Оплата регистрационных налогов и сборов. В течении 30 дней после совершения сделки необходимо оплатить налоги и направить бумаги на регистрацию права на недвижимость.

 

К налогам относятся:

 

— НДС и гербовый сбор при покупке жилья на первичном рынке (10%+0,5-1,5%) либо налог на передачу права собственности при покупке жилья на вторичном рынке.

— Регистрационные расходы (0,02-0,175%)

— Получение свидетельства о праве собственности. Оформление недвижимости в Испании осуществляется в реестре, куда необходимо обратиться с подлинником договора и документами об уплате налогов, и обычно это делается совместно с представителями агентства недвижимости. Через 2-3 месяца покупатель получает договор обратно, а с ним и выписку из реестра, свидетельствующую о его праве на собственность.

 

• Владение собственностью. Формально процесс покупки недвижимости в Испании заканчивается в момент подписания договора, но на практике это не так. Например, обращаться за годовой мультивизой только после регистрации права собственности. Дело в том, что в наборе документов (помимо всех стандартных требований для туристических виз) присутствуют: копия договора купли-продажи и выписка из реестра недвижимости. В последнем, разумеется, должно быть Ваше имя, что возможно только после регистрации права собственности. Владея недвижимостью в Испании, Вы можете не только отдыхать в ней сами, но и выписывать приглашения друзьям и родственникам.

 

В дальнейшем с Вашего испанского счета будут регулярно списываться средства в счет оплаты эксплуатационных услуг. Они включают в себя ежегодные налоги, плату за содержание общего имущества дома и коммунальные платежи (газ, электричество, вода). Для небольшой квартиры затраты по этой статье расходов составят примерно от 1000 евро в год.

Недвижимость может быть сдана владельцом в аренду, как на длительный, так и на короткий срок. Для этого необходимо встать на учет в Министерстве туризма и и выплачивать ежегодный налог в размере 24% от арендной платы.

Приобретение недвижимости в Испании с целью долгосрочной сдачи в аренду  — не самая популярная модель поведения. Все же россияне предпочитают отдыхать в своей испанской недвижимости самостоятельно.

 

*В момент подписания договора собственник получает не только ключи, но и документы, касающиеся обслуживания недвижимости. На первичном рынке это документы для заключения контрактов с обслуживающими компаниями, которые предоставляет застройщик. На вторичном рынке это существующие договоры обслуживания, которые вам необходимо переоформить на свое имя.